שיפור דיור ללא הון עצמי

משפר דיור הינו בעל נכס המעוניין להחליף את הנכס הקיים שברשותו לנכס אחר, רכישה מקבלן או נכס קיים –  יד שניה.

 

האם ניתן לבצע שיפור דיור ללא הון עצמי ?

במקרה זה ניתן לקבל מבנק המשכנתאות מימון לכדי 70% משווי הנכס הנרכש – כלומר על הרוכש לדאוג להשלים את ה 30% הנותרים לטובת השלמת העסקה.

הלכה למעשה,

ברשותנו נכס בשווי 2 מיליון ₪, אותו אנו מעוניינים למכור ולרכוש נכס אחר בשווי 2.5 מיליון ₪, קבלת הנכס החדש לרשותנו תהיה בעוד שנתיים ועלינו כבר לשלם למוכר כבר עכשיו חצי מיליון ₪. על הנכס שברשותנו קיימת הלוואת משכנתא עם יתרה של 500,000 ₪ ולמעשה אין לנו הון עצמי פרט להפרש שבין מכירת הנכס שלנו ליתרת המשכנתא כלומר יש לנו כ 1.5 מיליון ₪ “כלואים” בקירות הבית שלנו.

השאלות הנשאלות בד”כ במקרים כאלה הן:

האם עלי למכור את הנכס שברשותי מיידי בכדי לשלם למוכר את הכסף ממכירת הנכס שלי?

גם לאחר מכירת הנכס שלי יחסר לי כמיליון ₪ להשלמת הרכישה – כיצד עושים את זה לפני שאני מוכר את הנכס?

כיצד אני יכול למכור את הנכס שלי אם יש לי עליו הלוואת משכנתא?

אכן סיטואציה מלחיצה אך ניתן לעבור אותה בשלום:

ראשית, אין צורך למכור את הנכס שנתיים לפני הזמן ולחפש פתרונות מגורים זמניים שבוודאי יעלו כסף רב, גם אם לא עומד ברשותנו הון עצמי כדי לשלם למוכר. כן ניתן להגדיל את הלוואת המשכנתא שלנו לכדי 50% משווי הנכס שלנו בניכוי יתרת המשכנתא (50% משווי הנכס פחות יתרת המשכנתא הקיימת) בצורה הנ”ל נשלם למוכר את הכסף אותו הוא דורש ללא הון עצמי משלנו – היוון ההון עצמי ה”כלוא” בקירות הבית.

ההלואה 

הגדלה זו של ההלוואה היא למעשה הלוואת גישור עליה אנו נשלם ריביות בלבד – “השכרת הכסף מהבנק” עד למכירת הנכס שלנו, שיפור דיור ללא הון עצמי ובכספי המכירה שנקבל עבור הנכס שלנו נחזיר לבנק את הכסף הנ”ל.

כעת אנו זקוקים להלוואת משכנתא בגובה של מיליון ₪ עבור הנכס החדש שרכשנו, למרות שעדיין לא מכרנו את הנכס שלנו. גם למצב זה מצאו הבנקים פתרון בצורת הלוואת “גרייס“. אנו מנהלים כרגיל, במועד המוגדר ע”פ לוח התשלומים אנו לוקחים הלוואת משכנתא חדשה ורגילה (עבור הנכס הנרכש) כאשר אנו מגדירים תקופה בה נשלם רק את מרכיב הריביות בהלוואה זאת – למעשה אנו דוחים את התשלום של קרן המשכנתא במספר חודשים / שנים עד שנמכור את הנכס שלנו ונוכל לעמוד כלכלית בתשלום המלא של תשלומי המשכנתא.

מכירת הנכס

ולשאלת השאלות – כיצד מוכרים נכס אם יש עליו הלוואת משכנתא? התשובה היא מוכרים כרגיל!המשכנתא אינה מהווה בעיה במכירת הנכס. בד”כ התשלום הראשון של המכירה משולם למוכר (במקביל נרשמת הערת אזהרה לטובת הקונה), התשלום השני של הרוכש בד”כ משולם לבנק המשכנתאות כדי לסגור את הלוואת המשכנתא הקיימת על הנכס והיתרה של התשלום משולמת גם היא למוכר בהתאם ללוח התשלומים.

במידה והלוואת המשכנתא הקיימת שלכם על הנכס הנמכר בעלת תנאים טובים ואתם מעוניינים “לגרור” אותה לנכס החדש (להמשיך את התנאים הטובים שלה בהחלפת הנכס), ניתן לעשות זאת תוך כדי תאום עם עורכי הדין שמציינים זאת בחוזה ועם בנק המשכנתאות.

לקריאת הבלוג של יועצי המשכנתאות שלנו

להערכת שווי נכס - השאר פרטים

דילוג לתוכן